住建部发布的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》（以下简称《条例》）正在征求意见。该《条例》对租赁市场的各个参与主体都进行了约束，对住房销售和房地产经纪服务也有了更严格的管理规定。业内人士认为，它将成为我国第一部明确规范住房租赁和销售管理的行政管理法规。

    租户权益在《条例》中

    得到重点保障

    对于住房租赁市场，以往都以“指导意见”的形式进行规范，而此次则提升到“管理条例”的法规层面。

   从5月19日开始到6月19日，《条例》向社会公开征求意见。河南商报记者注意到，《条例》中篇幅最大的一部分就是如何保障租房人的权利。

    例如《条例》明确：出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房；鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的，当地政府应给予相关政策支持。

    该《条例》除了进一步保障了租房者的权益之外，还加大了对房地产中介和房地产开发企业违法违规行为的处罚力度。不少业内人士认为，这将是我国第一部明确规范住房租赁和销售管理的行政管理法规。

    随后，河南商报记者联系到一位郑州市从事房地产租赁市场管理的政府人士，其称，已经注意到《条例》，与以往的“指导意见”相比，它的规格和层次更高，更有利于落地执行。郑州从未间断对住房租赁市场相关政策的研究和更新，此《条例》是个契机，郑州将进一步密切关注动向。

    房东不得擅自涨价

    鼓励按月支付租金

    众所周知，住房租赁市场的租金支付方式有多种，包括押一付三、押一付六、押一付十二等，一般都是房东和租户协商确定。尤其是对于低收入租房人群，他们更希望一次性少付一些租金，以减轻经济压力。

    对于最敏感的租金支付，《条例》不仅提出鼓励按月支付，还明确房东不得擅自提高租金。承租人应当按月支付租金，当事人另有约定的除外；住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。

    “租金的支付方式是一种市场化的行为，完全尊重当事人的意愿。租期内的调价行为多受外界因素干扰，比如房价，如果能对整体租房市场制定一个动态租金调整机制，根据市场行情设定某一时期的最高涨幅，这对随意涨价行为会有一定的约束力。”在郑州做房产中介多年的资深人士孙先生说。

    租房押金不得无故扣留

    违规最高可罚20万元

    租期到后，有些人会遇到房东随意克扣押金的现象。《条例》明确规定，出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，应当承担举证责任。

    以往，因上述现象会产生各种纠纷，租客往往处于被动地位。比如，在租期到一半时，当租客根据合同约定提出要提前搬走时，房东借口租客在此期间坐月子，不吉利，就向租客索要红包，否则就扣掉押金。

    无故不退还押金，房东将受到怎样的处罚？《条例》规定特别严厉：出租人违反规定扣留押金，将由房产管理部门予以警告，责令限期改正；情节严重的，对个人处1000元以上5000元以下罚款，对单位处5万元以上20万元以下罚款。

    楼盘获预售证10日内

    需全部对外销售

    在住房销售环节，《条例》着重规范了开发商为炒作房价而采取的捂盘惜售行为。

    其中明确规定，房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格，并对外销售。

    有12种销售行为是被明令禁止的：发布虚假房源信息和广告；通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价；不符合住房销售条件，向买受人收取或者变相收取费用；捂盘惜售或者变相囤积房源；不明码标价，在标价之外加价出售或者收取未标明的费用；为买受人垫付首付或者以分期等形式变相垫付首付；分割拆零销售住房，等等。

    违反《条例》规定销售住房、未办理住房现售备案、未将预售住房取得的资金纳入监管账户或者侵占、挪用资金等这三种行为之一的，根据规定，由房产管理部门责令限期改正，可以暂停合同网上签约权限，也可以并处50万元以上200万元以下罚款。

    “对开发商捂盘惜售行为的约束以前就有，现在单独着重列出来，以法规的形式予以呈现，主要是为了维护健康有序的房地产销售秩序，限制部分开发商的炒作行为。”易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进分析道。

    房地产经纪机构要明码标价

    在现实生活中，有过租房或买二手房经历的人，基本都会对中介机构的收费感到眼花缭乱。对于从事住房租赁和销售的房地产经纪机构，《条例》也是有明确规范的，尤其牵涉到收费问题。

    “牵涉到银行贷款，有金融服务费，但是去问银行，并没有规定说必须收费。”郑州市民王先生通过二手房中介机构买房，就遭遇了流程走到一半时被收金融服务费、跑腿费等一些突然冒出来的收费项目。

    《条例》明确规定，房地产经纪机构收费前应当向当事人出具收费清单，列明住房租赁或者销售的价格、收费标准、收费金额以及其他与收费有关的事项，收费清单由当事人签字确认。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用。

    发布者要对

    房源信息的真实性负责

    在某生活分类信息网站，找到“合适”房源后，电话打过去，工作人员很多时候都会问：这套房已经卖过了，要不来看看其他房子吧？或者是购房者到现场一看，价格又变了。

    对于铺天盖地的虚假房源信息，《条例》也明确指出：房地产经纪机构通过其网站发布住房租赁、销售信息的，应当对信息的真实性负责。

    “但谁来保证信息发布者会负责呢？提供住房租赁、销售信息发布服务的第三方网络交易平台，就纳入了此次《条例》的约束范围。”严跃进说，这一次不仅对住房租赁和销售管理内容进行明确，还非常系统，其背景就是要建立完善的租购并举的住房制度。以后，这种管理会更加严格和规范。

    比如，第三方网络交易平台要对信息发布者的身份进行审核和登记，如果不能提供信息发布者真实名称、地址和有效联系方式，那么，第三方网络交易平台就会面临索赔。同时，它也会面临工商行政管理部门的处罚。

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